买房，本不是件一劳永逸的事情。但，无论是开发商还是房产中介，在推销房子时会一再强调“实时的销售价格”，而对于入住之后所要面临的“居住成本”，则会一言而蔽之。

这里所谓的居住成本，除了买房后的税金与保险，公寓每月的管理费、修缮费、车库费等，还有物业管理的隐性成本。

物业管理公司也就是日本常见的“管理公司”，是一个直接关系到居住舒适指数的机构。绝大多数买房者在挑选房子时会关注房屋本身情况，懂行的人会关心开发商的资质，但很少有人在意管理公司，似乎它就是房产的配置，但殊不知管理公司的职责范围以及管理模式等一系列问题，都会影响到日后长期的居住成本。这不仅是打算在日本买房的外国人应该注意的事项，也是困扰很多日本人的现实问题。

已经退休的高桥诚（化名）与妻子明美住在东京的一套公寓里。虽然是房龄老，面积也不大，但是离车站很近，非常便捷，而且公寓位于商圈，购物医疗都方便。经过重新装修，如同新房一样，这让夫妻俩十分满意。

如此可心的房子，是高桥夫妻俩卖掉郊区一套4LDK公寓再加上夫妻二人半生的积蓄置换而来的。高桥夫妻倾尽所有，原以为能安枕无忧乐享晚年，没想到管理公司的问题，成了甩不掉的大麻烦。

尽管购房时就得知，管理公司正在考虑调整公寓大楼的维修储备金，业主每月需要缴纳的维修费也将上涨，但仅仅入住一年，管理公司便在例会上宣布，每月维修费将增加3倍之多。打听过才发现，早在高桥夫妻购买公寓时，该大楼的维修储备金就已经出现缺口。中介没有就这个问题做出提示，也就导致高桥夫妻低估了购房后的居住成本。

此外，公寓年代超过40年，住户偏少，也导致维修费的承担比例较高，必然会加重未来的居住成本。但最关键的问题在于，公寓的管理出现了外包的情况。

在日本，公寓管理有两种类型：“自主管理”和“管理外包”，前者是公寓的业主委员会自己进行物业管理，后者是将公寓的管理事务外包给专门的管理公司。如果再精细划分，根据分包给管理公司的程度不同，又可大致分为“部分外包”和“全部外包”。

如果只是将“事务性工作”外包给管理公司，业主委员会自己进行清洁和清洁工作，并直接与专业公司签订设备维护合同，例如电梯检查，那么与全部外包相比，管理成本可以降低。但对于年代久远的公寓楼来说，业主大多是老年人，他们很难担任自主管理的理事工作，外包给管理公司代为管理，就必然成为一种趋势。

因此如果出现管理公司不给力甚至贪污维修费的情况，又该如何是好呢？根据日本公寓正当管理办法的规定，管理事务如果分包给管理公司，必须签订固定期限的委托合同，并且要经过业主委员会同意后才能签订或续签，禁止自动更新。管理公司千千万，实在不行咱就换。

但另一方面，如果换得太频繁也不行，一年换一家，一家干一年，这样的操作就像频繁更换保姆一样，会被认为是业主太刁钻，那比较正规的管理公司也会拒绝担任，或者提出更高的报价。所以在一定程度上，形成了业主与管理公司博弈的局面。

从这个角度来说，与其在购房后为物业管理而烦心，倒不如在买房前就了解公寓管理的模式，尤其是作为外国人业主，将物业管理纳入购房考量的范畴，不仅可以节省未来的居住成本，还能免去操心的烦恼。（作者系涉日业务中国律师）