临近年关，细数2024年日剧的表现，《地面师》绝对是热门中的热门。这部根据2017年真实事件改编的电视剧，围绕一个高达100亿日元的房地产骗局，将日本曾经轰动一时的积水房屋土地诈骗案原景重现。播出后在网上掀起热烈讨论，网友直呼佩服制片的勇气，感谢导演的神才。

如果说电视剧里的剧情扣人心弦，那么真实事件则令人心有余悸。在日本这样一个以诚信著称的国家，在房地产交易这样严谨的领域，能发生如此大规模的诈骗案件，带给人们的警示远超过茶余饭后的谈资。

日语中，“地面师”是指一群专门从事土地诈骗的犯罪分子，他们假冒土地的主人将地卖给地产开发商，从中获取大笔金钱。而日本最著名的地面师事件，就是2017年发生在东京的一起诈骗案。当时在东京品川区一处黄金地段有家废弃的旅馆“海喜馆”，占地大约600坪，按照当时的行情，土地市值高达100亿日元。更难得的是，海喜馆没有什么借贷抵押或者查封等任何不良记录，干干净净。而海喜馆当时的老板是一名70多岁的女性，虽然已经无力经营但把土地视为祖产，并没有打算转让。这块土地就像是一块肥肉，被一群地产商垂涎，其中当然也有老狐狸地面师。

他们先放出消息称有人要买这块地，然后找到房产中介、司法书士牵线，一名女性地面师则伪装成土地的持有者，还伪造了各种证件。在买方、中介、卖方都备齐之后，就把交易的信息透露给房地产公司“积水房屋”，声称地主急需用钱卖地，但又担心交易风险，希望能把地卖给大公司；同时又放出信息给积水房屋，称“价格可谈”。在这种“万事俱备只欠东风”的布局下，积水房屋公司决定执行购买计划，为了能抢占先机，直接给地面师付了63亿日元。但在申请产权转移正式登记时，却被法务局驳回，因为地主的身份证明都是假的。其实在此期间，已经有知情人提醒积水房屋公司土地持有者另有其人，但公司却不以为然，最终损失惨重。

公司尚且被骗，何况个人，因此在交易过程中的谨慎和常识，是防范被骗的第一步。

容易成为诈骗对象的土地往往都是“空置土地”“有长期废弃房屋的土地”“没有抵押的土地”，因为很难识别所有人。所以如果是要购买这类土地，一定要反复核对确认真正的地主。对于外国人来说，这项工作需要委托正规的司法书士，不能轻信中介的介绍和保证。尤其在价格过低的时候，应该有“天上不会掉馅饼”的警惕。

合同的签约过程中，如果对方以“急需用钱、马上转让”为由催促付款，甚至暗示还有其他买家的，通常是在施加压力匆忙签单，其背后往往有不可告人的目的，一定要避免短时间内付全款的情况。

无论是买地还是购房，委托司法书士和房屋中介固然能规避大多数的风险，但作为外国人来说，不能做“甩手掌柜”，而是要在能力范围内尽可能地参与商谈的过程和手续的办理；对于重要的合同，要充分理解其中的内容，而不是简单地签字了事。

（作者系涉日业务中国律师）