日本的住宅，以其高租售比和低贷款利率，越来越吸引海外投资者。尽管近些年全球经济处于低落趋势，但日本房价仍然稳中有升，并且在2019年度一跃成为中国投资者在海外置业领域最倾向的国家。而在亚太区内，前五大最具投资价值的房地产市场中，东京和大阪均榜上有名，更直接证明了海外投资者对日本房产地产的看好。

无论是大手笔的豪掷巨资，还是量力而行的小额投资，丰富完善的日本房地产市场，总能找到可以匹配投资者需求的物件。但同时吸引两者的，莫过于日本超低的贷款利率。就住房贷款而言，横向比较其他国家，日本的利率低到难以置信。

数据显示，2021年9月份中国内地的首套房贷利率为5.46%，二套房的房贷利率高达5.83%，该利率位列全球主要经济体的第一位；中国香港和中国台湾相对低一些，保持在2%左右。美国的房贷利率约为3.69%，而“欧元区”的英法德三国的利率大约在2%左右。相比而言，日本住宅贷款利率之低，仿佛是银行在“象征性收费”。日本五大银行公布出来的住房贷款利率分别是：三井住友信托银行的利率是0.75%，理索那银行的利率是0.755％，UFJ三菱银行的利率为0.79%，而瑞穗银行则是0.85%，三井住友银行的贷款利率略高，也只有1.10%。

如此低的住宅贷款利率，自然避免不了严格的审查。对于在日华侨而言，虽然是外国人身份，但如果取得了永住者在留资格，也有可能申请到低利率的银行贷款。目前日本银行审查贷款人的资信情况主要围绕以下几个方面：

・贷款人还完贷款时的年龄

・贷款人申请贷款时的健康状况

・担保评估，主要指贷款购买的土地和建筑物的资产价值

・贷款人申请贷款时的年龄

・贷款人的年收入

・还款负担率，即年度总还款额与年收入的比率

・贷款人在日本连续工作的年限

・连带保证情况

・贷款人的家庭组成情况

其中，贷款人能够承担的还款负担率，是银行在房贷前审查的重点。以贷款年限为30年为例，年收入400万日元以下的贷款人，还款负担率要控制在30%以下；年收入400万日元以上的贷款人，还款负担率稍高一点，但也不能超过35%。

这种比例设置，是日本银行通行掌握的标准，其目的就是为了避免让房贷影响到贷款人的正常生活。而更人性化的是，银行将住宅贷款与团体信用生命保险绑定在一起，一旦贷款人在还贷期间死亡，人死债消，遗属不需要承担继续还款的责任和义务。

换言之，在日本购置住宅的根本目的是为了解决生计，因此日本的住宅贷款制度不仅考虑到贷款人有生之年的生活保障，也顾及到了其死后的遗留问题，从而避免了房贷过高而造成的家庭重负。

如此人性化的设计自然需要严格的复核制度避免被恶意利用。在日本，如果将利用“住宅贷款”购买的用于自住的房产私自出租的话，属于违法行为。因为“出租”是名副其实的投资行为，所以在购房之初就应当申请“投资贷款”。但因为投资贷款的利率通常高于住宅贷款，所以很多人试图通过“挂羊头卖狗肉”的手段，先申请住宅贷款，然后私下将该房屋出租，以租养贷。但根据日本的法律，这类房租收入被视为“不当得利”，非法住宅贷款的后果也是十分严重的。

一经发现，银行可立即终止贷款合同，并要求贷款人一次性付清所有剩余贷款。与此同时，贷款人或将面临高额罚金，不但需要支付贷款金额2%的赔偿金，还会被追缴住宅贷款和投资贷款之间的利差。更重要的是，个人信用会受到直接影响，严重增加了再次申请贷款的难度。换言之，日本的超低利率的住宅贷款吸引了“投资”，但拒绝被利用而成为“投机”。（作者系涉日业务中国律师）