又是金秋十月，日本房地产市场也赚得盆满钵满。东京都23区公寓的平均价格已经稳稳突破1亿日元，甚至出现了售价200亿的物件。对于普通工薪阶层来说，1亿的房价已经是“可望不可及”，200亿更是无法目及的天价。

日本《朝日新闻》在今年9月4日披露了天价公寓的情况，并转载房地产经济研究所的调查显示，东京23区新建公寓的销售价格（年均价）比上年增长39%，达到1.1483亿日元。这一现象不是去年短暂的“昙花一现”，依然成为常态，因为近五年来的房价递增率都维持在60%左右，相比于周边的神奈川县（11%）和埼玉县（13%），东京23区的房价坚挺是非常突出的。

房价如此之高，到底是客观使然，还是人为炒作？这不仅是日本国民关切的焦点，也是海外投资者关心的话题。《朝日新闻》认为，房价飞涨背后的主要原因，是建筑材料和劳动力成本的飙升，导致建筑成本不断增加；还有一个原因，新建住房供应量的减少，也刺激了价格上涨。房地产经济研究所的调查显示，去年东京都地区的房屋销售量略低于27,000套，比上年下降9%，是1992年以来的最低水平。

房子越来越少但又越来越贵，从经济盈利的角度来说，应该趁势多建才能稳抓红利，但在日本却招来了铺天盖地的反对之声。《朝日新闻》转述了一位居住在神奈川县30岁男性的观点：“日本人口不断减少的趋势下，还在陆续建造高价公寓，这是逆流而上，政府应该把眼光放长远。”一位70多岁的女性也认为：“在一个人口不断减少但老年人越来越多的社会，建造那么多一户建是很奇怪的。”还有一位居住在东京的50岁女性观点也很了然：“虽然年轻人向往市中心的塔楼，但政府也要关注郊区和农村的老年人的生活现状。那些年代久远的公寓，那些空置闲置的房屋，还有一些近乎废弃的商业街，也是应该被纳入城市规划范围内的。”

房产是不动产这是毋庸置疑的，但随着楼价攀升，房产俨然成为固定资产的代表，被贴上了“财富”的标签。未来随着楼龄和人口年龄的双向衰老，这些房产会不会变成父母一代留给子孙的负面遗产呢，这也是很多被采访对象向《朝日新闻》记者表示的担忧。

更为现实的是，大地震传闻下日本房产所带来的维修成本问题。日本媒体DIAMOND在9月2日的报道中，以“公寓恐慌”为主题，揭露了日本房屋的致命问题。众所周知，日本房屋建筑质量举世闻名，甚至有“即使发生大规模地震也能避免倒塌的水平”，但这不代表房屋在遭受地震后毫发无损，也不能保证还会有人继续居住。现实就是大约 25 万栋房屋在阪神淡路大地震中全部或部分被毁，无法居住。如果发生这种情况，则需要拆除房屋并建造新的房屋。从成本上来说，建造一栋新的、耐用的房屋需要花费数千万日元甚至更多，在此之上还要加上拆除部分毁坏房屋的巨额花费。假设一座塔楼公寓楼因大地震而无法居住，那么曾经被认为是高价值资产的“塔楼公寓神话”将因此而破灭。

为了避免投资失败，媒体介绍了PML值的换算。所谓PML是指房屋在地震时的损失率。计算公式为PML值（%）=（损坏总额÷建筑物重置成本）x 100。不难理解，0%表示没有损坏，100%表示全损。而具有可回收价值的房屋，PML不会高于15%，但即便如此，也意味着如果建筑价格为10亿日元，那么10%就意味着需要1亿日元才能恢复受损房屋原来的价值。

当然这样的评估目前尚未在所有房产销售中进行推广，但随着海外投资者对日本地震的关注，这样的估算将直接引导大量的旧耐震房屋回归理性价位。

（作者系涉日业务中国律师）