如果时光倒流回到10年前，恐怕很多在日本长期生活的外国人，宁肯砸锅卖铁也会置办一处房产，日本房价在这10年间涨了三倍多。

尽管日本的购房政策对外国人是很友好的，尽管永住者可以申请零首付贷款，尽管超低的贷款利率可以减轻还款负担，但毕竟房价和物价都在飙升，对于大多数上班族来说，这个时期再看房，真应了那句话：“曾经你对它爱搭不理，如今的它你高攀不起。”

日本不动产调查公司东京KANTEI于4月23日公布了3月份二手住宅的平均期望出售价格，东京都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）为每70平方米1亿1507万日元（按目前汇率约合人民币538万元）。这一价格比上月上涨1.1%，比上年同期上涨13.1%，持续创出历史新高。即便不是都心6区，东京都二手房期望出售价格普遍在6465万日元左右，相比上月增长0.6%。

面对买不起的现实，能否租得起就成了很多人关心的焦点。原以为租金随着房价涨，但在日本竟然出现了“反常识”现象——租房划算了。

通常在日本租房时要先行缴纳押金，金额相当于一个月或两个月的房租，对于留学生或较低收入家庭来说，这笔动辄十几万日元的支出也是不小的负担。但从去年起尤其是今年，“零押金”房产的数量正在增加，免去了租客缴纳押金的负担。之所以会与高房价相逆，原因在于日本近两年的食品和日用品价格上涨，生活成本越来越高，在高房价的压力下，人们对于初始成本较低的租赁物件产生了强烈的需求。而押金作为最大的初始成本支出，便成为租客最想“砍掉”的部分。

民意催生规则。经营房地产和住房信息网站的“Lifull Homes”调查了其网站上列出的“零押金”房产的百分比，并按租金价格范围和地区进行了细分。调查显示，去年在网站上挂牌的月租金在10万日元以内的“廉租房”，位于近畿地区两府一县（大阪、京都、兵库县）的物件中有74.8%的是免收租金的，位于东京圈的一都三县（东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县）的出租房中，也有53.2%的不收租金，相比5年前都有较大比例的提高。

相比之下，即使要支付押金的物件，金额也有所下降。例如，在近畿地区，月租金在15万至20万日元区间的，去年平均押金相当于为0.93个月租金，而5年前，这个区间的出租房要支付的押金不低于1.46个月租金。并且在东京都市区，租金越高，押金的降幅越大。

从房屋中介公司的角度来看，免押金有助于提高成交率。但对于房东来说，押金的功能体现在保障上，无论是租客拖欠房租，还是退租后的房屋恢复，押金就像一颗“定心丸”，特别是面对外国人租客，因为存在一定的心理防御，日本房东还是希望能够收取押金。

对此，有一些中介公司会建议房东收取“清洁费”来代替押金。一方面清洁费的用途相比押金更有针对性，另一方面退租清理也是日本的租房传统，不可避免。以“后支付”代替“先预付”，对于租客和房东来说，更能平衡利益关系。但因为清洁费的标准不是法定事项，需要双方协商确认，最好能明确该笔费用的使用范围，以免产生不必要的误解和矛盾。

（作者系涉日业务中国律师）